Законодательные основы
Перепланировка в нежилом помещении – это процедура по внесению существенных конструктивных изменений. Ее в обязательном порядке необходимо согласовывать. Перед принятием решения о проведении работ, рекомендуем ознакомиться с нормативно-правовым законодательством, регламентирующим процесс.
В ГрК РФ описаны требования к работам на объекте, оформлению различной документации. В ЖК РФ можно найти правила переустройства нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, например, в многоквартирных домах.
Чтобы ознакомиться с принятыми в России нормами безопасности зданий и сооружений, необходимо внимательно изучить ФЗ-384 от 2009 г, а также соответствующие ГОСТы, СП, СНиПны, НПБ и региональную нормативно-правовую базу.
Что касается основных правил внесения изменений в ЕГРН, то они прописаны в ФЗ-218 от 2015 г.
Что такое перепланировка
Суть перепланировки заключается в изменении конфигурации помещения. Это может быть перенос или ликвидация оконных, дверных проемов, стен, снос перегородок, перераспределение площади, раздел одного помещения на два или, наоборот, соединение нескольких объектов в одно, обустройство антресолей и др.
Перепланировка отличается от переустройства или реконструкции тем, что после выполнения работ видоизменяется конфигурация помещения, когда при переустройстве корректируются месторасположение или характеристики электрических, инженерных сетей, сантехнического и др. оборудования.
Пример из практики:
Владелец магазина, расположенного в многоквартирном доме, решил перенести входную дверь на другое место. А собственник соседнего салона красоты, который расположен в нежилом здании, хочет расширить площадь путем пристроя. Владельцу магазина необходимо согласовать перепланировку, а руководителю салона красоты – реконструкцию.
Что касается реконструкции, то она всегда связана с воздействием на само здание:
- возведение пристроя к дому;
- размещение дополнительного этажа;
- восстановление, изменение несущих конструкций;
- преобразования на два объекта, с отдельными кадастровыми номерами в одно и др.
Если говорить простым языком, перепланировка – это внесение легких изменений в конструктивный и эстетический вид объекта недвижимости.
Согласовать перепланировку нежилого помещения значит получить одобрение от уполномоченных органов на проведение запланированных работ. Согласование проводят до начала внесения фактических изменений в конфигурацию недвижимости. Оно необходимо для подтверждения безопасности коррективов.
Особенности перепланировки в нежилом помещении
Нежилым называют помещение, не предназначенное для постоянного проживания. Оно может находится в жилом или нежилом здании. Чаще всего к нежилым относят объекты, предназначенные для расположения различных коммерческих объектов, офисов, государственных учреждений, складов, подсобок.
Процесс согласования перепланировки нежилого помещения напрямую зависит от того, в каком типе здания оно находится.
В соответствии с действующим российским законодательством допускается произведение и перепланировки и переустройства по одному проекту. То есть, по единой схеме меняется конфигурация объекта, а также расположение или тип коммуникационных, электрических сетей, сантехнического оборудования и др.
Решение о произведении перепланировки принимается собственником помещения. Арендатор имеет право выполнить рассматриваемые работы только после согласования процедуры с владельцем имущества.
Все конструктивные изменения вносят на основании проектной документации, разработанной компанией, входящей в СРО. Завершается процедура оформлением технического плана и регистрацией изменений в Росреестре.
| Да, делал | 48 |
| Нет, не делал | 30 |
Требования
Требования к безопасности жилых и нежилых объектов не отличаются друг от друга. При планировании перепланировки необходимо учесть следующее:
- важно предусмотреть наличие отдельного входа в помещение;
- по проекту перепланировки запрещено выполнять реконструктивные работы;
- не допускается воздействие на несущие конструкции;
- проводить работы нельзя, если они препятствуют подаче коммунальных ресурсов на другие объекты.
Однозначно, проект перепланировки не одобрят, если изменения влекут за собой нарушение прочности здания, работы инженерных и др. систем.
Проект перепланировки согласовывают с местной администрацией только в том случае, если предполагается изменение внешнего вида фасадов здания.
Если нежилое помещение располагается в жилом многоквартирном доме, то его нельзя использовать в производственных целях. Такие объекты часто оборудуют под магазины, кафе, парикмахерские, салоны красоты и для других подобных коммерческих целей.
Если переустройству подвергается нежилое помещение, расположенное в многоквартирном, жилом доме, то процедуру проводят еще и с учетом Постановления Госстроя №170 от 2003 года. На таких объектах нельзя:
- демонтировать дымовые, вентиляционные каналы;
- перекрывать доступ к устройствам учета, а также к оборудованию, предназначенному для регулирования подачи и прекращения ресурсов;
- расширять площадь за счет общего имущества;
- проводить работы на несущих конструкциях, которые не предусмотрены проектом и не отвечают нормам безопасности;
- устанавливать устройства, предназначенные для ограничения или прекращения подачи ресурсов третьим лицам.
На самом деле требований, предъявляемых к перепланировке нежилых помещений достаточно много. Перед планированием тех или иных изменений рекомендуем проверить, соответствуют ли они правилам безопасности.
Порядок согласования перепланировки помещения в нежилом здании
Согласование проекта перепланировки – это процедура в ходе, которой заявитель получает одобрение на выполнение тех или иных изменений. Но, прежде чем приступить к согласованию необходимо подготовить план. Для этого нужно обратиться в специализированную компанию, являющуюся членом СРО.
Затем проект утверждает руководитель проектной организации и заказчик. Если перепланировке подвергаются фасады нежилого здания, то план нужно согласовать с архитектурным департаментом или другим уполномоченным органом.
Согласование проекта потребуется и в том случае, если нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме.
Не стоит забывать и об оформлении технического заключения. Зачастую его прилагают к проекту. Если его нет, то его нужно подготовить дополнительно.
Подготовка проекта
Для подготовки проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную компанию, которая является членом СРО и заключить с ней договор подряда.
Для составления плана специалисту наверняка потребуется выписка из ЕГРН. Рекомендуем заказать ее заранее. Сделать это можно онлайн на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги, либо лично в территориальном подразделении ведомства, в МФЦ.
Затем специалист выполняет обмерные и обследовательские работы:
- устанавливает фактическое состояние стен и несущих конструкций;
- определяет место планируемых в будущем работ;
- проводит расчеты допустимых нагрузок;
- делает чертежи, фото, схемы.
На основании выполненных работ специалист готовит проект перепланировки. Этот документ и является опорой для внесения конструктивных изменений. В него включают следующую информацию:
- наименование организации и сведения о ее участии в СРО;
- пояснительная записка;
- список планируемых изменений;
- перечень мероприятий по обеспечению безопасности;
- требования к качеству материалов, которые будут использованы во время работы, а также к уборке и ликвидации строительного мусора;
- графические материалы.
Готовый проект утверждает руководитель организации, выполнившей его подготовку и заказчик.
Техническое заключение
Техническое заключение – это документ, характеризующий состояние несущих конструкций. Чаще всего его оформляют на этапе подготовке проекта и включают в план. Если данного документа нет, то его нужно заказать дополнительно.
В соответствии с техническим заключением определяют максимально допустимые пределы нагрузок, которые нужно соблюдать при проведении ремонта, поэтому утверждение проекта без этой бумаги невозможно.
Технический план
После согласования проекта перепланировки можно приступать к выполнению запланированных работ. При внесении изменений отклоняться от плана запрещено. В противном случае в будущем могут возникнуть сложности с регистрацией модификации помещения.
Закончив работы, необходимо вызвать кадастрового инженера, который зафиксирует произведенные изменения и подготовит технический план.
Регистрация
Получив технический план можно приступать к регистрации изменений. Для этого собственник обращается с пакетом документов в Росреестр:
- заявление по установленной форме;
- технический план и проект перепланировки;
- нотариально удостоверенная доверенность (если с заявкой обращается официальный представитель владельца помещения).
Подать заявление можно лично сотруднику территориального подразделения Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства, либо в личном кабинете на портале Госуслуги.
Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме
Если речь идет о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, то алгоритм согласования и регистрации изменений будет немного другим. Прежде всего, работы можно проводить только после одобрения проекта уполномоченным органом. Сама бюрократическая процедура выглядит следующим образом.
|
Этап |
Действия |
|
Заказ выписки из ЕГРН |
Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (она нужна для подготовки проекта). |
|
Подписание договора |
Найдите проектную организацию о заключите с ней договор. |
|
Проведение работ |
Предоставьте специалисту доступ к помещению для выполнения работ. |
|
Оформление проекта |
Получите готовый проект перепланировки. |
|
Согласование проекта |
Согласуйте план с центром гигиены и эпидемиологии. |
|
Подготовка документов |
Подготовьте документы для согласования. |
|
Подача заявления |
Подайте заявление в архитектурный департамент или другое уполномоченное ведомство, присутствующее в вашем городе. |
|
Внесение изменений |
После получения одобрения приступайте к внесению конфигурационных изменений. |
Произведенную перепланировку нужно узаконить. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр по той же схеме, что и при регистрации модификации помещения в нежилом здании.
Как узаконить через суд
Если работы произведены без согласования, то перепланировку нужно узаконить. В противном случае собственника могут обязать привести помещение нежилого здания или жилого дома в первоначальное состояние.
Есть 2 варианта: заказать и согласовать проект уже после выполнения работ или обратиться в суд с иском о сохранении в перепланированном виде.
Первый способ может подойти только в том случае, если предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации не нужно. Конечно, можно попробовать выполнить всю бюрократическую процедуру, но шансы получить одобрение ничтожно малы.
По общим правилам, узаконивание перепланировки, произведенной без согласования, осуществляется в судебном порядке.
- оформите проект перепланировки;
- подготовьте исковое заявление;
- подайте иск, подкрепленный пакетом требуемых документов в суд;
- получите судебное решение.
К заявлению в обязательном порядке прилагают документы, регламентированные статьей 132 ГПК РФ, а иск составляют, опираясь на правила, прописанные в ст.131 ГПК РФ.
Рекомендуем не отказываться от присутствия на судебном заседании, а лучше для защиты своих прав воспользоваться профессиональной помощью юриста. если вы самостоятельно хотите инициировать судебное разбирательство, то рекомендуем использовать образец искового заявления, составленный нашими юристами.
Скачать Судебная практика
Перепланировка без согласования иногда приводит к плачевным последствиям. Собственника могут обязан привести помещение в надлежащее состояние и оштрафовать.
Так, Арбитражный суд Краснодарского края рассмотрел дело № А32- 49160/2018, по которому истец Администрация города Краснодара требовала от ответчика АО «Тандер» требовала устранить все последствия незаконной перепланировки путем приведения помещения в первоначальное состояние.
АО «Тандер» заявил встречный иск и просил суд сохранить нежилые помещения в перепланированном состоянии.
Для полноценной оценки безопасности произведенных изменений была проведена экспертиза, результаты которой показали, что не повлияла на прочность несущих конструкций здания, не нарушила противопожарные устройства, не затруднила доступ к инженерным коммуникациям, общедомовым сетям тепло- и водоснабжения, соответствуют строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Несмотря на то, что ЖК РФ предусмотрена возможность оставления переустроенного помещения в таком виде при признании ее безопасной, в данном случае суд опирался на нормы Закона Краснодарского края №896-КЗ, согласно которому сохранение объектов в перепланированном виде, в случае отсутствия согласования процедуры, не допускается. Суд удовлетворил иск Администрации и отклонил заявление АО «Тандер».
Частые вопросы
Стоимость процедуры напрямую зависит от услуг, которые будут оказаны проектной организацией. Ориентировочная стоимость подготовки проекта в Москве составляет 10-15 тыс. рублей.
Да. Монтаж, перенос, разбор, ликвидация оконных проемов относится к перепланировке. Если помещение находится в многоквартирном доме, то потребуется согласование проекта в администрации, а также в центре гигиены и эпидемиологии.
Да. Сделать это можно в личном кабинете на портале Госуслуги или на официальном сайте мэра Москвы. С заявкой имеют право обратиться как физические, так и юридические лица.
Заключение эксперта
Важно понимать, что узаконивание и согласование перепланировки нежилых помещений в 2024 году – это две разные процедуры. Под первой понимают мероприятия, направленные на официальное оформление легитимности уже выполненных работ. Если этого не сделать, то гражданина или организацию могут обязать привести объект в первоначальное состояние.
Если заявитель согласовывает перепланировку на этапе ее планирования, то возникновение проблем с вводом изменений в эксплуатацию маловероятно.
