Понятие и законодательное регулирование
Сделки по предоставлению земли в безвозмездную аренду регулируются в основном Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Так, в ГК РФ перечислены все допустимые виды сделок по распоряжению каким-либо имуществом, в том числе земельными участками. Однако среди них нет договора о безвозмездной аренде. Это связано с тем, что изначально аренда подразумевает под собой плату за временное пользование объектом. В то время как принцип платности противоречит принципу безвозмездности.
| Нет, не приходилось | 75 |
| Да, оформлял | 74 |
В ст. 24 ЗК РФ предусматривается такой вид сделки, как право безвозмездного пользования земельными участками. Этот договор классифицируется как соглашение о ссуде. Соответственно, субъекты безвозмездного пользования именуются следующим образом:
- ссудополучатель – лицо, получающее по сделке землю (ссуду);
- ссудодатель – собственник з/у, передающий объект в пользование другому лицу на безвозмездной, то есть бесплатной основе.
Передача таким способом земли не предполагает за нее платы. Получатель ссуды в соответствии с установленными договоренностями обязуется вернуть земельный участок владельцу по истечении определенного срока в том состоянии, в котором его получил. В договоре могут быть оговорены и иные требования.
Однако отличие аренды от безвозмездного пользования заключается не только в платности. Так, арендатор получает объект не только в пользование, но и владение. При безвозмездном пользовании полномочия существенно ограничиваются.
У кого можно бесплатно арендовать землю
В соответствии со ст. 24 ЗК РФ, любое лицо вправе заключить соглашение о безвозмездном пользовании землей. В качестве ссудодателя может выступать как государство, так и физические и юридические лица. В каждом случае существуют свои особенности, требующие отдельного рассмотрения.
Юридические и физические лица как ссудодатели
Собственник недвижимости либо представитель, действующий от его имени по нотариально заверенной доверенности, вправе сдать объект в пользование на безвозмездной основе любому дееспособному лицу.
Закон предусматривает лишь одно ограничение относительно сторон сделки. Так, если ссудодателем является организация, то ссудополучателями не могут быть участники этого юридического лица, в том числе учредитель или руководитель.
Правоотношения сторон регламентируются в соответствии с положениями гл. 36 ГК РФ. Одно из обязательных условий сделки – внесение сведений о сделке в ЕГРН. Регистрация безвозмездного пользования земельным участком необязательна, если:
- договор бессрочный, т.е. не установлен конкретный срок окончания действия договоренностей;
- сделка заключена менее чем на 1 год.
У нотариуса заверять такое соглашение нет необходимости. Однако стороны по взаимному согласию вправе отправиться в нотариальную контору и попросить заверить документ.
Государство как ссудодатель
Право получить бесплатно землю в пользование у государства имеет не каждый человек или организация. Лицо должно соответствовать некоторым требованиям, установленным законодательством. При получении земельного участка в безвозмездное пользование ссудополучатель обязуется использовать объект в соответствии с его целевым предназначением. Основания и особенности передачи надела третьему лицу государством регламентируются в ст. 39.10 ЗК РФ.
Условия предоставления бесплатной земли государством регламентируются не только федеральным законодательством, но и региональным. Часто земля выдается бесплатно, если:
- получателем ссуды выступает предприятие малого или среднего бизнеса;
- лицо пользуется участком более 5 лет;
- земля используется для производства оборонной продукции и ведения с/х деятельности;
- участок выделяется для строительства объектов жизнеобеспечения;
- ссудополучатель развивает культуру и науку;
- на земельном участке находится объект исторической памяти, нуждающийся в охране и защите, и др.
Передача земельных участков государством осуществляется по разнообразным основаниям. Они зависят от географического расположения объекта, экономической обстановки региона и других факторов.
Как заключить договор – пошаговая инструкция
Чтобы получить земельный надел бесплатно, необходимо заключить договор с лицом, готовым предоставить участок на безвозмездной основе. Для юридического оформления сделки требуется последовательно выполнить следующие действия:
- Найти ссудодателя. Это может быть государство, частное лицо или предприятие.
- Разработать проект соглашения. Согласовать условия.
- Подписать договор безвозмездной передачи земельного участка. Далее вы узнаете подробнее особенности документального оформления сделки.
- Составить акт приемки-передачи земли. Описать состояние надела, расположенные на нем объекты. К документу можно приложить фотографии з/у. Они могут пригодиться при возникновении претензий со стороны ссудодателя.
- Государственная регистрация договора, если период его действия превышает 1 год.
- Вступить в право пользования недвижимостью.
Обычно договориться с частными лицами о передаче земли в пользование без платы проблематично. Государство такие сделки заключает охотнее.
Это связано с тем, что оно предоставляет недвижимость при условии соблюдения некоторых требований. Например, возведение на участке социально полезного объекта или его использование в целях реализации инвестиционного проекта.
Чтобы получить бесплатную землю от государства, нужно:
- Обратиться в Комитет имущественных отношений с просьбой о предоставлении недвижимости на безвозмездной основе.
- Вместе с заявлением представить документы, подтверждающие наличие оснований на передачу земельного надела. С условиями выдачи земель можно ознакомиться в актах, принятых субъектом РФ или муниципальным образованием.
- Получить расписку о получении запроса и ждать ответа.
В течение трех месяцев следует ждать отказ или предложения, если претендент соответствует заявленным требованиям. Если заявителю будет предложен объект, но лицо не согласует условия сделки с руководящим органом в течение трех месяцев, в выдаче недвижимости вынесут отказ. Поэтому за поступлением предложений необходимо следить.
Образец заполнения договора на безвозмездное пользование землей: основные правила
Следует учитывать, что при передаче недвижимости на условиях бесплатности подписывается не договор аренды, а безвозмездного пользования. Соглашение заключается контрагентами в свободной форме – права и обязанности устанавливаются сторонами сделки по своему усмотрению. Договоренности оформляются в письменной форме.
Чтобы договор соответствовал законодательным нормам, при его составлении следует учитывать ряд правил. Изложим их наглядно в таблице:
|
Наименования контрагентов |
|
|
Предмет сделки |
Объектом безвозмездной аренды выступает земельный участок, поэтому в качестве предмета сделки нужно указать его параметры. К характеристикам земли относятся: кадастровый номер, адрес местоположения, площадь участка и категория з/у. Эти данные помогут верно идентифицировать земельный участок. |
|
Целевое использование з/у |
Включение этого положения в договор не носит обязательный характер. Однако его наличие дает возможность закрепить правовые гарантии для ссудодателя и ссудополучателя. |
|
Постройки на объекте недвижимости |
При наличии на з/у каких-либо построек, сведения о них в обязательном порядке вносятся в соглашение. |
|
Срок |
В договоре обязательно устанавливается срок действия договоренностей. Это может быть конкретная дата или наступление определенного события. Второй вариант устанавливается, если юридическое лицо предоставляет рабочим служебный надел в период трудовой деятельности. Если не указать продолжительность действия сделки, она автоматически считается бессрочной. |
|
Права и обязанности контрагентов |
Все права и обязательства сторон определяются путем переговоров в свободной форме. Главное условие – они должны соответствовать правовым нормам РФ. |
|
Дата и подписи сторон |
После составления и согласования всех условий договора контрагенты ставят подписи и расшифровывают их. От лица организации подписывается компетентный сотрудник, у которого есть соответствующие права. |
Оформление земельного участка в бесплатное пользование не предполагает обязательств по оплате или иных имущественных обязанностей в связи с характером договора. Если в соглашении будут иметься имущественные условия, то оно будет признано недействительным. Такой договор не имеет юридической силы, поскольку нарушает законодательные нормы.
В том случае, если длительность действия договоренностей превышает один год, его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Несоблюдение данного условия лишает договор правовой силы. Если соглашение оформляется на меньший срок, то его длительность определяется с момента фактической передачи прав пользования арендатору и подписания акта приема-передачи.
Бесплатное предоставление земельных участков возможно только на основании заключенного договора, положения которого не противоречат российскому законодательству. Важно соблюдать все установленные существенные условия соглашения, поскольку в противном случае есть риск признания сделки притворной и недействительной.
Структура и содержание договора отличаются в зависимости от субъекта:
Скачать Образец заявления
Расторжение сделки
В контракте по безвозмездному пользованию земельным участком можно установить конкретные основания, которые повлекут за собой расторжение договора. Установление оснований для прекращения прав на БПЗУ может быть обязательным, если стороной договора выступает государственное образование. В том случае, если в качестве контрагентов выступают физические или юридические лица, включение таких оснований в договор носит необязательный характер.
Если собственность не относится к государственному имуществу, то в договор могут быть включены следующие основания расторжения договора:
- з/у не был передан в установленный срок;
- существуют препятствия, которые усложняют или делают невозможным пользование землей;
- были обнаружены негативные характеристики недвижимости, не указанные в договоре;
- пользование землей затрагивает права третьих лиц;
- форс-мажорные обстоятельства, которые были прописаны в соглашении.
Также ссудодатели часто реализуют право досрочного расторжения договора при возникновении следующих обстоятельств:
- з/у был истощен и его характеристики были ухудшены из-за действий ссудополучателя;
- земля используется не по целевому назначению;
- объект был частично или полностью передан третьему лицу для пользования.
В большинстве случаев именно нецелевое использование земельного участка является основанием для досрочного расторжения договора аренды. В практике можно встретить случаи, когда земли сельхозназначения использовались как полигоны для мусора.
При возникновении подобных ситуаций, ссудодатель, основываясь на общих положениях ст. 698 ГК РФ, может расторгнуть договор безвозмездной аренды земельного участка.
Также у контрагентов есть право расторгнуть договор в соответствии со ст. 699 ГК РФ. Для этого любая из сторон соглашения должна за один месяц предупредить о своем желании расторгнуть договор. Однако в статье есть различия в правах контрагентов в зависимости от того, был ли указан срок действия договора.
Кто платит земельный налог
Согласно Письму Минфина РФ от 19.07.2006 г. № 03-03-04/1/589, при заключении договора пользования недвижимостью на безвозмездной основе налоговое бремя не отменяется. Владелец земельного надела обязан платить земельный налог. Ссудополучатель, в свою очередь, не должен уплачивать этот налог.
Следует учитывать, что законодатель предусматривает освобождение некоторых земель от уплаты налогов. Этот перечень содержится в п. 2 ст. 389 НК РФ. От налогообложения освобождаются следующие категории земель:
- Изъятые из оборота. Их нельзя купить или подарить, они относятся к федеральной собственности.
- Ограниченные в обороте. Такие земли принадлежат государству или муниципалитетам. На их территории, как правило, находятся объекты культурного и археологического наследия и др.
- Входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
- Составляющие земли лесного фонда России.
Также в соответствии с федеральным и региональным законодательством владельцы недвижимости вправе претендовать на некоторые налоговые льготы. В одних случаях возможно освобождение от налога, а в других – снижение налогового бремени.
Частые вопросы
Стороны сами вправе решить, на какой срок предоставляется право безвозмездного пользования земельными участками. Если не указать период действия соглашения, на основании ст. 610 ГК РФ сделка будет считаться заключенной на неопределенный срок. При этом следует учитывать, что при сроке действия договора от 1 года требуется регистрация сделки в гос. реестре.
В безвозмездное пользование передаются земли, собственниками которых являются муниципалитеты, государство или частные лица. Организация, владеющая наделом на праве постоянного пользования, также вправе предоставить его бесплатно третьему лицу, не являющемуся участником юр. лица.
Чтобы получить информацию о наличии в регионе действующего акта о передаче земель в пользование на бесплатной основе, можно направить соответствующий запрос в местную администрацию. Ожидание ответа на письменные обращения составляет 30 дней. Также лицо может обратиться за консультацией к юристам.
Заключение эксперта
Получателем бесплатной земли может быть любое частное лицо или организация. Однако, чтобы заключить договор безвозмездного пользования, необходимо соблюдение ряда требований. Неправильное документальное оформление сделки может привести к ее признанию незаключенной. При несоблюдении условий сделку можно признать недействительной в судебном порядке.
